Земельный налог принято относить к так называемым “неоптимизируемым налогам”, которые не связаны с доходами от предпринимательской деятельности (также как и налог на имущество, водный налог, НДС). Тем не менее существуют законные пути снижения налоговой базы, что неизбежно влечет за собой и снижение суммы налога к уплате.
На величину земельного налога влияют два показателя: кадастровая стоимость земли (п. 1 ст. 391 Налогового кодекса РФ) и налоговая ставка. Размер налоговых ставок устанавливается на уровне муниципальных образований, а кадастровая стоимость земли – на уровне субъекта РФ, на территории которого она находится. Если еще больше углубиться в вопрос, то можно увидеть, что кадастровая стоимость во многом зависит от расположения земельного участка, категории земель и вида разрешенного использования. И зачастую она завышена по отношению к рыночной.
Кадастровую стоимость можно уменьшить двумя способами: в суде доказать её завышенный размер (изменится налогооблагаемая база) или изменить вид разрешенного использования земель (изменится и ставка, и налоговая база).
Первый способ основан на пункте 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ и может быть полезен в случае, если изменить вид разрешенного использования невозможно или нецелесообразно. Процедура оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в Арбитражном суде имеет смысл, если есть информация, что рыночная стоимость значительно ниже кадастровой, и это подтверждает независимая оценка. На положительный исход спора влияет множество факторов, начиная от сложившейся в регионе судебной практики, заканчивая профессионализмом представителя в процессе. Убедить суд снизить кадастровую стоимость не всегда просто, так как установленная кадастровая стоимость уже была умножена на налоговую ставку и записана в доходы бюджета.
Но перед тем, как отправляться в суд, можно попробовать уладить вопрос менее хлопотным путем - в специальной комиссии. Для пересмотра кадастровой стоимости в комиссии существуют два основания. Первое - недостоверность сведений об объекте недвижимого имущества, использованных при определении его кадастровой стоимости. Второе - установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость. Результаты могут быть оспорены в комиссии в течение шести месяцев с даты внесения их в кадастр недвижимости. То есть заявления в комиссию будут приниматься до 10 июня 2014 года включительно.
Чтобы оптимизировать земельный налог путем изменения вида разрешенного использования (для изменения налоговой ставки и налоговой базы), необходимо внимательно проанализировать историю земельного участка (изменение кадастровой стоимости, вида разрешенного использования за последние несколько лет), соседние земельные участки (их вида разрешенного использования, стоимость и прочие характеристики). Если участок относится к категории “земли населенных пунктов”, нужно изучить правила землепользования и застройки населенного пункта на предмет допустимых видов разрешенного использования для данного участка и установленные для них ставки налога. На основе полученной информации, сопоставив кадастровую стоимость и ставку налога, можно оценить, насколько возможно и целесообразно изменение вида разрешенного использования. Если среди видов разрешенного использования для данного земельного участка найдется оптимальный и подходящий, можно идти по пути изменения.
Таким образом, вопросы изменения кадастровой стоимости земельного участка требуют детального анализа и профессионального сопровождения. Наш 10-летний опыт в сфере кадастровых работ позволяет определить наиболее удобный способ оптимизации земельного налога в каждой конкретной ситуации. В целях экономии вашего времени и финансовых ресурсов мы проведем для вас комплекс работ по снижению кадастровой стоимости земельного участка, подготовим необходимые документы, обеспечим юридическое сопровождение.