Практически в любом садовом обществе России найдутся заброшенные дачи или участки. Причем, часто простаивают они не потому что нет покупателей. Претенденты на землевладения есть, главная причина - проблемы с законным оформлением такой недвижимости. Случается, что заброшенные дома и участки люди занимают самостоятельно: живут в домах, занимаются садом и огородом, возводят постройки. Но это большой риск, такое действие является незаконным захватом территории. При появлении законного владельца, собственность придется добровольно вернуть, либо спорную ситуацию с землевладением будет рассматривать суд. Так можно ли купить заброшенную дачу и как это сделать? Такие способы существуют, их несколько.
Права и ответственность
Точное количество заброшенных дач в России неизвестно. По приблизительным подсчетом только в Московской области их более 15 тысяч, и это число продолжает расти. Ситуация беспокоит власть. В качестве меры борьбы с бесхозными дачными владениями был введен штраф за их неиспользование в течение трёх лет. Нерадивому дачнику грозит перспектива заплатить до 1,5 процента от кадастровой стоимости недвижимости (но не меньше 10 тысяч рублей). Наложить штраф на собственника могут и за нецелевое использование участка, к примеру, если он используется под СТО.
Согласно ст. 225 ГК России заброшенная дача - это недвижимость, владелец которой отказался от собственности либо неизвестен. Законодательство гласит, что земля бесхозной быть не может (ст. No 16 Земельного кодекса). Если владельца установить не удается, участок становится собственностью муниципалитета. А вот самовольное владение участком является самозахватом и может повлечь за собой административную ответственность.
Муниципалитеты периодически занимаются рейдами по выявлению заброшенных землевладений. Обычно такие проверки проводятся по заявлениям соседей, либо граждан, желающих приобрести такое владение. Соседи жалуются на неухоженный вид участка, опасаются пожара из-за неубранной на нем сухой травы. Представители муниципалитетов обычно не спешат заниматься заброшенными землями, поэтому в этом деле следует проявить настойчивость.
Как правило, в процессе проверки хозяева заброшенных участков находятся. Ведь запущенная земля вовсе не означает, что у нее нет владельца. Хозяин может жить в другом городе, даже в другом регионе и не иметь возможности заниматься участком. Либо законный владелец умер, а наследники судятся за его собственность. Пока идут судебные заседания, дача остается заброшенной. При любом раскладе перед тем как купить заброшенную дачу в садовом обществе, следует убедиться в прозрачности документов на эту недвижимость.
Можно ли купить заброшенную дачу: варианты законного оформления
Самовольно занимать заброшенные участки, либо покупать бесхозную недвижимость без соответствующего оформления, юристы не рекомендуют. Не нужно рисковать, даже если цена выгодная. Рынок недвижимости очень привлекателен для мошенников. Если не хотите остаться без денег и без недвижимости, подойдите серьезно к оформлению документов.
Заброшенное землевладение оформляется разными способами. Процесс не быстрый, времени придется потратить много. Но зато вы станете полноправным владельцем дачи и избавите себя от неприятных неожиданностей.
Бывают случаи, когда люди купили заброшенную дачу, и не знают, с чего начать дальнейшие действия. Прежде всего - нужно начинать процесс оформления недвижимости в собственность. В ином случае существует риск того, что дача будет изъята.
Рассмотрим способы оформления проблемного землевладения.
Поиск владельца
Все данные об участках СНТ есть у председателя товарищества. Даже если на даче никто не появляется уже несколько лет, у председателя есть сведения о человеке, являющимся ее законным владельцем. Если выясняется, что хозяин умер, следует взять телефоны наследников. Обычно председателем садового общества выбирают человека, который много лет живет в СНТ. Такой руководитель знает практически всех собственников в лицо и имеет координаты многих из них.
Когда владелец найден, ситуация становится проще. С хозяином можно договориться о покупке. При отказе не стоит тратить время на покупку эту дачу. Лучше поискать другую. Бывает, что наследники даже не знают о существовании недвижимости, либо забыли о ней. С такими владельцами договориться проще всего. Случается, что собственник пишет заявление в Росреестр об отказе от дачного участка. В таких случаях его дача становится собственностью муниципалитета, который и выступает продавцом недвижимости.
Когда найти хозяина земли и дома не получается, можно попытаться продолжить поиск через кадастровую палату. Но здесь необходимо знать кадастровый номер земельного надела. Это решалось проще до 20023 года. Заинтересованный гражданин мог обратиться в Росреестр за выпиской из ЕГРН на интересующий его участок земли. Сейчас эта функция доступна только собственникам и их доверенным лицам. Такое же право сохранилось у нотариусов и представителей власти, а также у желающих купить соседний участок.
За выпиской из ЕГРН проще всего обратиться в МФЦ. Если заявитель подходит под одну из указанных выше категорий, он может обратиться с заявлением в "Мои документы" или сделать запрос на Госуслугах. На том же сервере можно оформить заказ на межевой и технический план земельного надела.
Срок давности
Законодательство РФ (ст. 234 Гражданского кодекса) позволяет стать законным владельцем дачи через 15 лет с начала ее эксплуатации. Но для этого должны быть соблюдены такие условия:
проживание открытое, этот факт должны подтвердить свидетели (например, соседи);
в период всего проживания не должно быть перерывов;
проживающий должен на протяжении всех лет содержать в порядке дом и участок, не иметь задолженностей по коммунальным услугам.
После истечения пятнадцатилетнего срока, начинается отсчет срока исковой давности. Этот период продолжается три года. В итоге общее время ожидания вступления в права на владение составляет 18 лет. Срок большой, а потому и риск тоже велик. Ведь владелец или наследники могут заявить о своих правах в самый последний момент.
Дождавшиеся момента вступления в права собственности должны обратиться в суд и в заявлении описать обстоятельства дела. Судебное решение о смене статуса землевладения на зарегистрированное направляется в Росреестр. После соответствующего оформления по требованию гражданина выдаётся выписка из реестра недвижимости.
Аукцион
Когда дача не зарегистрирована в Росреестре, стоит попробовать купить ее непосредственно у СНТ. Для этого пишутся два заявления. Первое - с просьбой поставить объект недвижимости на учет в Росреестр, второе - с просьбой о его продаже заявителю. Администрация СНТ сразу решение принять не может, владелец ожидается в течение года. Если в течение этого времени он так и не дал о себе знать, СНТ обращается в суд с исковым заявлением, где указаны обстоятельства, связанные с данным наделом.
В таких случаях суд решает перевести участок в собственность. На основании этого решения СНТ проводит аукцион. Следует заметить, что купить дачу на аукционе имеет право не только инициатор разбирательств, но и любой гражданин.
Отказ владельца
Этот вариант развития событий бывает редко, мало кто готов взять и отказаться от собственного имущества. Обычно если отказ и случается, то в обмен на деньги, услуги и т.д. Подобная договоренность обычно достигается с малоимущими хозяевами, которые самостоятельно не могут продать запущенное землевладение.
Оформление отказа проводится в МФЦ или Росреестре. Владелец подаёт заявление об отказе от принадлежащего ему недвижимого имущества. Росреестр передает свое решение в муниципалитет, и у покупателя появляется возможность приобрести заброшенную дачу у муниципальных властей. Практика показывает, что этот путь - долгий, но успешный. Нужно учитывать, что муниципалитет может значительно завысить цену за объект. Поэтому самый надёжный вариант - договориться с хозяином и самому оплатить расходы по оформлению сделки.
Но если вы купили заброшенную дачу без оформления документов и все ваши мысли переключились на то, с чего начать благоустройство, это шаг опрометчивый. Решение вопроса оформления прав на новую собственность должно быть первостепенным!
Законное изъятие
Законодательством РФ предусмотрено изъятие земельного участка, который не используется больше трех лет. Инициатором этого процесса может стать заинтересованное лицо, обратившееся к руководству СНТ. Получив заявление, администрация обязана обратиться в суд с иском об изъятии надела. Обычно судебный процесс затягивается. Если суд принимает решение об изъятии у владельца заброшенной дачи, эта недвижимость будет продана через аукцион. И не факт, что на торгах выиграет именно инициатор разбирательства.
Раньше верилось с трудом, что владельца заброшенного участка могут лишить законных прав на него. Сейчас ситуация с брошенными землями в РФ усугубляется, и власть ужесточает меры. Система начинает работать и прецеденты лишения права на законные наделы уже появляются.
В 2021 году Росреестр представил в Правительство законопроект, ужесточающий контроль за заброшенными землями. В нем есть предложение дать председателям СНТ право обращаться в государственные структуры с сообщениями о наличии на их территории бесхозных дач. Также в документе предполагается дать право ответственным лицам обращаться в муниципальные органы с жалобами на нецелевое использование земель СНТ.
Заключение
Мы разобрались, как купить заброшенную дачу с полным оформлением документов в СНТ. Приобрести такую недвижимость можно, но для этого потребуется немало времени. Нужно найти собственника, уладить юридические нюансы, решить ряд вопросов с муниципальной властью. Вариантов решения проблемы несколько, и стоит внимательно рассмотреть каждый. Ведь наградой за все усилия станет законное владение новой недвижимости.